Regeringen överväger att förändra det så kallade bolånetaket som innebär att man kan låna upp till 85% av köpeskillingen. Man har gett Finansinspektionen i uppdrag att utreda vad en höjning skulle få för konsekvenser för landets bolånetagare.
Bolånetaket blev verklighet 2010 som en av flera åtgärder regeringen vidtog för att dämpa prisökningar på bostäder som hotade att skapa en väldigt stor bolånebörda i befolkningen. Taket innebär att du kan låna 85% av köpeskillingen för en bostad med bostaden som säkerhet. Återstoden av köpeskillingen måste du ordna på annat sätt än genom ett bolån.
Ungdomar har det väldigt tufft att komma in på bostadsmarknaden – få hyreslägenheter är tillgängliga och krav på eget kapital för köp av bostäder gör att många ungdomar tvingas bo hemma.
Det här sättet att låna pengar till bostadsköp skiljer sig från hur det var före 2010 då bankerna i praktiken erbjöd en 100% finansiering av bostadsköp via de så kallade botten- och topplånen. Bottenlånet var upp till 75% av köpeskillingen och hade bostaden som säkerhet vilket gjorde att räntan blev låg. Ovanpå det erbjöds ett topplån som nominellt också hade bostaden som säkerhet men innebar högre risk för banken så räntan var lite högre än för bottenlånet. Även om det var tekniskt möjligt att låna till hela köpeskillingen hos banken till bra ränta, såg bankerna gärna att man la en kontantinsats på 10% eller mer när man köpte sin bostad.
Bolånetaket tillsammans med åtgärder som amorteringskrav som infördes 2016 och 2018 har haft tuffa konsekvenser för landets nuvarande och framtida bolånetagare.
Framförallt är det unga människor som drabbas. Kravet på att 15% av bostaden ska vara egenfinansierat i så motto att du inte kan få ett bolån för den delen av köpeskillingen innebär att många unga inte kan köpa sin första bostad. Det är få unga som har lyckats spara ihop till kontantdelen när det är dags att flytta hemifrån. I praktiken finns det bara två sätt för en ung person att lösa situationen. Det första är att snälla föräldrar eller släktningar lånar ut pengarna eller betalar summan som krävs. Det andra är att ta ett blancolån hos banken som inte kräver säkerhet. Men räntan blir skyhög och du måste bedömas synnerligen kreditvärdig för att få ett sådant lån.
Eftersom priserna på bostäder fortsatt stiga efter bolånetakets införande innebär det inte sällan i storstadsregionerna att en ung förstagångsköpare måste kunna skaka fram hundratusentals kronor, bara för att kunna köpa en liten etta.
Tänk en etta på 20 kvm som kostar 100 000kr/kvm – då måste köparen fram med 300 000kr i kontanter, det är tufft för väldigt många.
Även små lägenheter i storstadsregionerna är ofta för dyra för ungdomar då kravet är att man ska finansiera 15% av köpet med något annat än ett bolån.
Det är mot den bakgrunden man ska se regeringens åtgärd att be Finansinspektionen utreda vilka konsekvenser en höjning av bolånetaket skulle ha. En rimlig höjning kanske skulle vara runt 5% så att 90% av köpeskillingen kan finansieras av ett billigt bolån.
Det låter ju bra men samtidigt som regeringen meddelade utredningsuppdraget gick man också ut med att ränteavdragen för vissa lån ska förändras, till det sämre. Från 2025 kommer man inte kunna dra av räntekostnaden på blancolån lika förmånligt som idag. I praktiken gör det blancolånen dyrare och det är just den typen av lån som unga bostandköpare ofta tvingas till för att kunna finansiera de sista 15% av köpeskillingen för sitt boende.
Sammanfattningsvis verkar regeringen sänka priset på karusellerna men höja det på gungorna. För den unge bostadspekulanten som måste låna hela summan till köpet blir det nog ingen större skillnad mot idag vad kalaset kommer kosta i slutändan.
Det här känns mest som en lek med räntesatser som vare sig gör särskilt mycket till eller från och vad händer om Finansinspektionen finner att en höjning av bolånetaket ger icke-acceptabla konsekvenser och rekommenderar regeringen att inte förändra den – då står de som måste ta blancolån för att köpa sitt boende med ännu högre kostnader, läs förstagångsköparna.
Om vi vill lösa problemet med utestängning från bostadsmarknaden för de unga måste andra åtgärder till. Främst handlar det om att bygga billiga hyresrätter som man kan flytta till utan att behöva köpa sitt boende.
Regeringens förslag är väldigt mycket en lek med räntesatser. Lösningen är i första hand att bygga billiga hyresrätter som ungdomar kan flytta till när det är dags att lämna föräldrahemmet.